Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Sebepleri, Tarafları ve Dava Süreci

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu sicilindeki kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı iddiasıyla açılan ve kaydın düzeltilmesini amaçlayan bir gayrimenkul davasıdır. Davada mevcut tapu kaydının tamamen veya belirli bir pay bakımından iptal edilmesi ve taşınmazın hak sahibi olduğunu ileri süren kişi adına tescil edilmesi talep edilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için de kanunda öngörülen resmî şekilde yapılması gerekir. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma gibi bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılabilse de malikin taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi için hakkın tapu kütüğüne geçirilmesi gerekir.

Tapu kaydının değiştirilmesi doğrudan mülkiyet hakkını etkilediğinden, bu davalarda taşınmazın geçmiş devirleri, resmî senetler, vekâletnameler, miras ilişkileri, tarafların iradeleri ve üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığı ayrıntılı şekilde incelenir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Anlama Gelir?

Tapu iptal ve tescil davası iki temel talebi birlikte içerir:

1. Hukuki dayanağı bulunmadığı ileri sürülen mevcut tapu kaydının iptali
2. Taşınmazın tamamının veya belirli bir payının davacı adına tescili

Yalnızca tapunun iptalinin istenmesi, taşınmazın bundan sonra kimin adına kaydedileceği konusunda eksiklik oluşturabilir. Bu nedenle uygulamada mevcut kaydın iptaliyle birlikte gerçek hak sahibi olduğu ileri sürülen kişi adına tescil talep edilir.

Dava sonunda verilen karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğü, mahkeme kararına uygun şekilde sicilde gerekli değişikliği gerçekleştirir. Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre tapudaki bir aynî hakkın terkini, ilgili kişinin talebi yanında yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak da yapılabilir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Tapu sicilindeki bir kayıt, geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa veya sonradan hukuki dayanağını kaybetmişse yolsuz tescil gündeme gelebilir. Tapu kaydının şeklen mevcut olması, o kaydın her durumda maddi hukuk bakımından geçerli olduğu anlamına gelmez.

Yolsuz tescil iddiası şu durumlarda ortaya çıkabilir:

• Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapu devri yapılması
• Taşınmaz malikinin işlem ehliyetinin bulunmaması
• Sahte vekâletname veya belge kullanılması
• Vekilin yetkisini kötüye kullanması
• Tapu işleminin gerçek iradeyi yansıtmaması
• Mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyan muvazaalı devirler
• Tapu veya kadastro işlemlerinde hak sahibinin yanlış belirlenmesi
• Yargı kararının veya kanuni kazanımın tapuya doğru yansıtılmaması

Hangi durumun yolsuz tescil oluşturduğu, tapu işleminin dayanağına ve davada ileri sürülen hukuki sebebe göre değerlendirilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davaları tek bir hukuki nedene dayanmaz. Dava açılmadan önce tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğu açık şekilde belirlenmelidir. Çünkü taraflar, ispat araçları, dava süresi ve mahkemenin yapacağı inceleme ileri sürülen sebebe göre değişir.

Geçersiz taşınmaz satış işlemleri

Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Tarafların kendi aralarında düzenlediği adi yazılı belge, makbuz veya sözlü anlaşma her durumda tapu mülkiyetini devretmez. Türk Medeni Kanunu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini aramaktadır.

Bununla birlikte taraflar arasında yapılan belgenin içeriğine, bedelin ödenmesine, zilyetliğin devrine ve taşınmazın türüne bağlı olarak tapu iptali dışında alacak, tazminat veya başka hukuki talepler gündeme gelebilir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali

Muris muvazaası, mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından mal kaçırma amacıyla tapuda satış veya başka bir işlem gibi göstermesi iddiasına dayanır.

Bu tür davalarda yalnızca tapu senedinde satış yazması yeterli görülmez. Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fark, bedelin ödenip ödenmediği, mirasbırakan ile taraflar arasındaki ilişkiler, devir tarihinde makul bir satış sebebi bulunup bulunmadığı ve mirasbırakanın genel mal varlığı birlikte değerlendirilebilir.

Her mirasbırakanın bir mirasçısına yaptığı taşınmaz devri muris muvazaası değildir. Devrin gerçek satış, bakım karşılığı işlem veya geçerli bir bağış niteliğinde olup olmadığı somut delillerle belirlenmelidir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması

Taşınmaz sahibi bir kişiye satış veya devir yetkisi içeren vekâletname vermiş olabilir. Ancak vekâletnamenin şeklen geniş yetki içermesi, vekilin bu yetkiyi kendi veya üçüncü kişinin menfaatine ve taşınmaz sahibinin zararına kullanabileceği anlamına gelmez.

Vekilin taşınmazı gerçek değerinin çok altında satması, satış bedelini malike vermemesi, taşınmazı yakın bir kişiye devretmesi veya malik tarafından verilen talimatlara aykırı hareket etmesi hâlinde vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı ileri sürülebilir.

Bu davalarda vekâletnamenin kapsamı, satış bedeli, taraflar arasındaki yakınlık, bedelin banka kayıtları ve devralan kişinin vekilin hukuka aykırı davranışını bilip bilmediği önem taşır.

Hukuki işlem ehliyetsizliği

Tapu devri sırasında kişinin ayırt etme gücüne sahip olmadığı iddia ediliyorsa işlem ehliyetsizliği nedeniyle tapu kaydının iptali talep edilebilir.

İleri yaş tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Kişinin devir tarihinde yaptığı işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrama yeteneğine sahip olup olmadığı incelenir. Hastane kayıtları, reçeteler, geçmiş sağlık raporları, tanık ifadeleri ve gerektiğinde Adli Tıp Kurumu değerlendirmesi delil olarak kullanılabilir.

Sağlık durumunun işlem tarihinden önce veya sonra bozulmuş olması, devir anındaki ehliyetsizliği kendiliğinden kanıtlamaz. İncelemenin özellikle tapu işleminin yapıldığı tarihe odaklanması gerekir.

Hile, hata veya korkutma

Bir kişinin taşınmazını aldatılarak, işlemin niteliği konusunda yanılgıya düşürülerek veya baskı altında devretmesi hâlinde irade sakatlığına dayalı talepler gündeme gelebilir.

Örneğin imzalanan belgenin satış işlemi olmadığı söylenerek kişiye tapu devri yaptırılması veya kişinin ciddi bir tehditle satışa zorlanması hâlinde işlemin geçerliliği tartışılabilir.

Hile, hata ve korkutmaya dayalı talepler bakımından kanunda özel süreler bulunduğundan olay öğrenildiğinde gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Sahte belge veya sahte vekâletname kullanılması

Taşınmazın sahte kimlik, sahte vekâletname veya değiştirilmiş resmî belgeler kullanılarak devredilmesi durumunda hem ceza soruşturması hem de tapu kaydının düzeltilmesine yönelik hukuk davası gündeme gelebilir.

Ceza soruşturmasının başlatılması, tapu kaydını kendiliğinden düzeltmez. Taşınmazın geri alınabilmesi için ilgili kişiler hakkında ayrıca tapu iptal ve tescil talebinde bulunulması gerekebilir.

Bu dosyalarda imza incelemesi, belge asılları, noter kayıtları, kamera görüntüleri, tapu işlem dosyaları ve elektronik kayıtlar önem taşır.

Kadastro işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar

Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın yanlış kişi adına tespit edilmesi, sınırların hatalı belirlenmesi veya taşınmazın bir bölümünün başka parsele dâhil edilmesi tapu ve kadastro uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Kadastro tespitine itirazlarda özel mahkemeler ve süreler gündeme gelebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de kadastro tespitleri, imar uygulamaları ve tescil işlemlerinden kaynaklanan farklı dava türlerine ilişkin kararları yayımlamaktadır.

Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların klasik tapu iptal ve tescil davalarından farklı kurallara tabi olabilmesi nedeniyle tespitin kesinleşme tarihi ve yapılan işlemin niteliği öncelikle belirlenmelidir.

Aile konutuna ilişkin işlemler

Eşlerin birlikte yaşadığı ve aile yaşamının merkezi olan taşınmaz, belirli şartlar altında aile konutu niteliği taşıyabilir. Aile konutu olan bir taşınmazın diğer eşin açık rızası alınmadan devredilmesi veya üzerinde hakkı sınırlayan işlem yapılması, tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir.

Tapu Sicili Tüzüğü, aile konutu şerhi için yerleşim yeri belgesi ve medeni durumu gösteren nüfus kayıt örneği gibi belgelerin aranacağını düzenlemektedir.

Aile konutu şerhinin bulunmaması, bütün uyuşmazlıkları otomatik olarak sonuçlandırmaz. Taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyeti ve taşınmazın aile konutu niteliğini bilip bilmediği ayrıca değerlendirilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasını Kim Açabilir?

Davayı, tapu kaydının düzeltilmesinde hukuki yararı bulunan ve taşınmaz üzerinde mülkiyet veya pay hakkı bulunduğunu ileri süren kişi açabilir.

Davacı şu kişilerden biri olabilir:

• Taşınmazın gerçek maliki olduğunu ileri süren kişi
• Mirasçılar
• Muvazaalı işlem nedeniyle hakkı zedelenen mirasçı
• Geçerli bir hukuki sebebe dayanarak tescil hakkı bulunduğunu ileri süren kişi
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle taşınmazını kaybeden malik
• Kanuni temsilcisi aracılığıyla küçük veya kısıtlı kişi
• Belirli durumlarda kamu kurumları

Mirasçılardan yalnızca birinin dava açıp açamayacağı, talebin terekenin tamamına mı yoksa kendi miras payına mı ilişkin olduğuna göre değişebilir. Elbirliği mülkiyetinin bulunduğu durumlarda diğer mirasçıların davaya katılımı veya terekeye temsilci atanması gerekebilir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası kural olarak dava tarihinde tapu sicilinde malik olarak görünen kişiye karşı açılır. Taşınmaz birden fazla kişinin adına kayıtlıysa ve tüm payların iptali isteniyorsa bütün kayıt maliklerinin davada taraf olarak gösterilmesi gerekebilir.

Taşınmaz dava açılmadan önce veya dava devam ederken üçüncü bir kişiye devredilmişse yeni malikin durumu ayrıca değerlendirilir. Davanın yanlış kişiye yöneltilmesi veya zorunlu taraflardan birinin davaya dâhil edilmemesi yargılamanın uzamasına neden olabilir.

Tapu müdürlüğü, tapu kaydını tutan kurum olmakla birlikte özel kişiler arasındaki her tapu iptal davasında doğrudan davalı olarak gösterilmez. Davalı taraf, kaydın oluşmasına neden olan işlem ve talebin hukuki dayanağına göre belirlenmelidir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre aksine bir düzenleme bulunmadıkça mal varlığı haklarına ilişkin davalar, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir. Birden fazla taşınmaza ilişkin dava açılıyorsa, şartları varsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlar hakkında da dava açılabilir.

Örneğin taşınmaz Bolvadin’de bulunuyorsa taraflar Ankara veya başka bir şehirde yaşasa bile dava, görev ve adli teşkilat durumu da değerlendirilerek taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Kadastro tespitine itiraz, tüketici işlemi, aile konutu, miras paylaşımı veya idari işlemden kaynaklanan uyuşmazlıklarda farklı görev kuralları gündeme gelebilir. Dava açılmadan önce uyuşmazlığın hukuki niteliği doğru belirlenmelidir.

Tapu Kaydına İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Dava devam ederken taşınmazın başka bir kişiye satılması, üzerinde ipotek kurulması veya yeni haklar oluşturulması, uyuşmazlığı karmaşık hâle getirebilir. Bu nedenle davacı, taşınmazın üçüncü kişilere devrinin veya üzerinde yeni işlem yapılmasının geçici olarak engellenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edebilir.

Mahkeme, davacının iddiasını, mevcut delilleri, olası zararı ve tarafların menfaat dengesini değerlendirerek tedbir kararı verebilir. Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre tasarruf yetkisini yasaklayan ihtiyati tedbir şerhinin tapuya işlenebilmesi için mahkeme kararı veya mahkeme yazısı aranır.

İhtiyati tedbir, davanın davacı lehine sonuçlandığı anlamına gelmez. Tedbir yalnızca yargılama sonuçlanıncaya kadar taşınmazın hukuki durumunu korumaya yönelik geçici bir önlemdir.

Mahkeme tedbir nedeniyle karşı tarafın uğrayabileceği zararları dikkate alarak teminat yatırılmasına karar verebilir.

Tapuya Dava Şerhi Konulması Ne Sağlar?

Tapu kaydına davanın veya tedbirin şerh edilmesi, taşınmazı sonradan edinecek kişilerin devam eden uyuşmazlıktan haberdar olmasını sağlayabilir.

Ancak yalnızca davanın açılmış olması taşınmazın devrini otomatik olarak engellemez. Devrin engellenmesi isteniyorsa mahkemeden açıkça ihtiyati tedbir talep edilmesi ve verilen kararın tapu siciline işlenmesi gerekir.

Tapu Sicili Tüzüğü, şerhlerin tapu kütüğündeki özel sütuna konusu, tarihi ve yevmiye numarasıyla yazılmasını öngörmektedir.

Taşınmazı Sonradan Satın Alan İyi Niyetli Kişinin Durumu

Tapu siciline güven ilkesi gereğince, tapu kaydındaki malik görünen kişiden taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı tapu iptal davalarında önemli bir konudur.

Üçüncü kişi tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını biliyorsa veya durumun özellikleri gereği bilmesi gerekiyorsa iyi niyet iddiasından yararlanamayabilir. Buna karşılık tapu siciline güvenerek ve hukuka aykırılığı bilmeden hak kazanan kişinin korunması gündeme gelebilir.

İyi niyet değerlendirmesinde şu hususlar incelenebilir:

• Satıcı ile alıcının akrabalık veya yakınlık ilişkisi
• Taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki fark
• Alıcının taşınmazı önceden tanıyıp tanımadığı
• Taşınmazda kimin oturduğu veya kullandığı
• Tapudaki şerh ve beyanlar
• Alıcının dava veya uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığı
• Ödemenin gerçekten yapılıp yapılmadığı
• İşlemin olağan ticari hayatla uyumlu olup olmadığı

Üçüncü kişinin iyi niyetli olması nedeniyle taşınmazın geri alınamaması hâlinde, taşınmazı hukuka aykırı devreden kişiye karşı bedel veya tazminat talebi gündeme gelebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Tapu iptal ve tescil davalarında deliller, davanın hukuki sebebine göre değişir. Mahkeme yalnızca güncel tapu senedini değil, taşınmazın geçmiş tedavüllerini ve işlemlerin dayanak belgelerini de inceleyebilir.

Başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları ve geçmiş malik bilgileri
• Tapu müdürlüğündeki resmî senet ve işlem dosyaları
• Vekâletnameler
• Noter kayıtları
• Banka hesap hareketleri ve ödeme belgeleri
• Satış ve devir belgeleri
• Sağlık kayıtları ve hastane raporları
• Adli Tıp Kurumu raporları
• Tanık anlatımları
• Bilirkişi raporları
• Keşif
• Mesaj, e-posta ve diğer yazışmalar
• Vergi ve belediye kayıtları
• Kadastro tutanakları ve haritalar
• Mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları
• Ceza soruşturması dosyaları

Taşınmazın satış bedelinin tapuda düşük gösterilmiş olması tek başına bütün işlemlerin muvazaalı olduğunu kanıtlamaz. Bedel farkı, tarafların mali durumu ve diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Tapu Kayıtları Nasıl İncelenir?

Tapu maliki Web Tapu üzerinden kendi taşınmazlarının bilgilerini görüntüleyebilir, resmî geçerliliği bulunan tapu kayıt örneği ve ipotek belgesi alabilir. Sistem üzerinden tapu müdürlüğüne gitmeden işlem başvurusu yapılması ve belgelerin elektronik ortamda gönderilmesi de mümkündür.

Mirasçılar da belirli koşullarda henüz intikal işlemi yapılmamış mirasbırakan adına kayıtlı taşınmazları Web Tapu üzerinden görüntüleyebilir. Bununla birlikte başka kişilere ait tapu kayıtları herkese açık değildir; kişinin kayıtları inceleyebilmesi için hukuki ilgisini göstermesi veya malikin yetkilendirmesi gerekebilir.

Dava açıldığında mahkeme, tapu müdürlüğünden taşınmazın güncel ve geçmiş kayıtlarını, resmî senetlerini ve işlem belgelerini isteyebilir.

Dava Değeri Nasıl Belirlenir?

Tapu iptal ve tescil davasının değeri, talep edilen taşınmazın veya payın dava tarihindeki değeri dikkate alınarak belirlenir.

Davanın taşınmazın yalnızca belirli bir payına ilişkin olması hâlinde değer de bu pay üzerinden hesaplanabilir. Mahkeme, bildirilen değeri yeterli görmezse keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın değerini belirleyebilir.

Dava değeri şu konuları etkileyebilir:

• Başvuru ve karar harçları
• Gider avansı
• Keşif ve bilirkişi masrafları
• Karşı vekâlet ücreti
• Kanun yolu sınırları

Tapu iptal davaları taşınmaz değeri nedeniyle yüksek yargılama giderleri doğurabileceğinden dava öncesinde olası masrafların değerlendirilmesi gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mıdır?

Tapu iptal ve tescil davaları bakımından bütün hukuki sebeplere uygulanabilecek tek bir süre bulunmamaktadır. Süre, davanın hangi hukuki sebebe dayandığına göre değişir.

Yolsuz tescilin düzeltilmesine, muvazaaya, irade sakatlığına, kadastro tespitine veya sözleşmesel hakka dayalı talepler aynı süre kurallarına tabi değildir.

Özellikle:

• Hile, hata ve korkutmaya dayalı talepler
• Kadastro tespitine itirazlar
• Ön ödemeli veya sözleşmeye dayalı tescil talepleri
• Önalım hakkı
• Bağıştan dönme
• Miras hukukundan doğan bazı talepler

bakımından özel süreler uygulanabilir.

Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ve delillerin zaman içinde kaybolması da davanın sonucunu etkileyebileceğinden, hak ihlali öğrenildiğinde yalnızca “Tapu davalarında süre yoktur” düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

Tapu İptal Davası Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kime ait olduğunu belirleyen tapu iptal ve tescil davaları, doğrudan aynî hakka ilişkin davalardır.

Bu davalar bakımından kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanmaz. Ancak aynı uyuşmazlık içinde kira, ortaklığın giderilmesi, alacak veya ticari nitelikte farklı talepler bulunuyorsa arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Tarafların aralarında anlaşması ve tapuda usulüne uygun devir işlemi yapması mümkündür. Ancak taraflardan birinin anlaşmaya yanaşmaması hâlinde mülkiyet değişikliği mahkeme kararıyla sağlanabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Bu davalar için bütün dosyalara uygulanabilecek sabit bir sonuçlanma süresi bulunmamaktadır.

Yargılama süresini etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Taraf ve taşınmaz sayısı
• Tapu kayıtlarının geçmişinin uzunluğu
• Tebligat işlemleri
• Tanık sayısı
• Keşif ve bilirkişi incelemesi
• Sağlık raporu veya Adli Tıp incelemesi
• Ceza soruşturmasının bulunması
• Yurt dışındaki taraflar
• İstinaf ve temyiz başvuruları
• Eksik tarafların davaya dâhil edilmesi

Gayrimenkul işlemlerinin yazılı ve resmî belgelerle yapılmaması, ispatı güçleştirerek keşif ve bilirkişi süreçlerinin artmasına neden olabilir. Yargıtay Başkanlığı da taşınmaz alım satımının tapu veya noter belgesine dayanmamasının yargılama sürecini uzatabileceğine dikkat çekmektedir.

Mahkeme Kararı Verilince Tapu Hemen Değişir mi?

İlk derece mahkemesinin tapu iptal ve tescile karar vermesi, tapu kaydının aynı anda kesin olarak değiştiği anlamına gelmez. Kararın taraflara tebliğ edilmesi ve kanun yolu sürecinin tamamlanması gerekir.

Karar kesinleştikten sonra mahkeme tarafından tapu müdürlüğüne gerekli yazı gönderilir. Tapu müdürlüğü, hükümde belirtilen taşınmaz ve pay bilgileri doğrultusunda mevcut kaydı iptal ederek tescil işlemini gerçekleştirir.

Kararda ada, parsel, bağımsız bölüm veya pay bilgilerinin yanlış veya belirsiz olması tapu işleminin uygulanmasını güçleştirebilir. Bu nedenle dava dilekçesinde ve hükümde taşınmaz bilgilerinin tapu kaydıyla uyumlu olması önemlidir.

Tapu İptali Mümkün Değilse Tazminat İstenebilir mi?

Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi veya başka bir nedenle tapunun davacı adına tescil edilmesinin mümkün olmaması hâlinde, hukuka aykırı işlemi yapan kişilere karşı taşınmazın bedeli ve uğranılan zararlar için tazminat talep edilmesi gündeme gelebilir.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar bakımından devletin sorumluluğu da somut olayın koşullarına göre değerlendirilebilir. Ancak devletin sorumluluğu, özel kişiler arasındaki her geçersiz satış veya muvazaa işleminde otomatik olarak doğmaz. Zararın tapu sicilinin tutulmasıyla bağlantısı ve diğer sorumluluk şartları incelenmelidir.

Dava açılırken tescilin mümkün olmaması ihtimaline karşı kademeli olarak bedel veya tazminat talep edilip edilmeyeceği dosyanın özelliklerine göre belirlenebilir.

Taşınmaz Satın Almadan Önce Neler Kontrol Edilmelidir?

Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarının önlenmesi için taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca satıcının sunduğu tapu senedine bakılmamalıdır.

Aşağıdaki kontroller yapılabilir:

1. Satıcının güncel tapu maliki olup olmadığı
2. Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
3. Haciz, ipotek, ihtiyati tedbir ve dava şerhleri
4. Aile konutu veya başka sınırlayıcı şerhler
5. İmar ve kullanım durumu
6. Taşınmazı fiilen kimin kullandığı
7. Vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamı
8. Satış bedelinin banka üzerinden ve açıklamalı ödenmesi
9. Taşınmaz üzerinde miras veya ortaklık uyuşmazlığı bulunup bulunmadığı
10. Kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm bilgilerinin fiilî durumla uyumu

Web Tapu sistemi üzerinden malik, kendi taşınmazında bizzat gelmeden işlem yapılmamasına yönelik beyan oluşturabilir. Bu özellik sahtecilik girişimlerine karşı alınabilecek önlemlerden biridir.

Tapu İptal ve Tescil Sürecinde Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davalarında hukuki sebebin yanlış belirlenmesi, davanın yanlış kişiye açılması, taşınmaz bilgilerinin eksik yazılması veya süresinde tedbir istenmemesi telafisi güç sonuçlara neden olabilir.

Yükseldi Hukuk ve Danışmanlık olarak Bolvadin ve Afyonkarahisar’da tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, taşınmaz satışları ve tapu kayıtlarından doğan uyuşmazlıklar kapsamında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmetleri sunuyoruz.

Her gayrimenkul dosyasını tapu kayıtları, devir işlemleri, taraflar arasındaki ilişkiler, ödeme belgeleri, miras durumu ve taşınmazın güncel hukuki durumu doğrultusunda ayrı olarak değerlendiriyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptal ve tescil davası hangi mahkemede açılır?

Dava kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir.

Tapu iptal davasında taşınmaz satılabilir mi?

Yalnızca dava açılması, taşınmazın devrini otomatik olarak engellemez. Devrin önlenmesi için mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmeli ve verilen karar tapu siciline işlenmelidir.

Tapuda satış gösterilen her düşük bedelli işlem muvazaalı mıdır?

Hayır. Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark önemli bir delil olabilir ancak tek başına işlemin muvazaalı olduğunu kanıtlamaz. Ödemenin yapılıp yapılmadığı, tarafların ilişkisi ve devir sebebi birlikte incelenir.

Mirasçılardan mal kaçırma nedeniyle dava açılabilir mi?

Mirasbırakanın gerçek iradesinin bağış olduğu hâlde işlemi mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterdiği ileri sürülüyorsa muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Vekâletnameyle satılan taşınmaz geri alınabilir mi?

Vekilin yetkisini taşınmaz sahibinin menfaatine aykırı kullandığı ve taşınmazı devralan kişinin de bu durumu bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanırsa tapu iptali talep edilebilir. Sonuç, vekâletnamenin kapsamına ve somut delillere bağlıdır.

Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye satılmışsa ne olur?

Tapu siciline güvenerek iyi niyetle hak kazanan üçüncü kişinin korunması gündeme gelebilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı işlem koşulları, satış bedeli ve uyuşmazlığı bilip bilmediği üzerinden değerlendirilir.

Tapu iptal davasında tanık yeterli midir?

Tanık önemli bir delil olabilir ancak her dosyada tek başına yeterli olmayabilir. Tapu işlem belgeleri, banka kayıtları, sağlık raporları, vekâletnameler ve bilirkişi incelemeleriyle birlikte değerlendirilir.

Tapu iptal davasında avukat zorunlu mudur?

Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte davanın aynî hakka ilişkin olması, yüksek taşınmaz değerleri, taraf teşkili ve ispat kuralları nedeniyle hukuki destek alınması hak kaybı riskini azaltabilir.

---

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Tapu iptal ve tescil davalarının şartları, süreleri ve sonuçları ileri sürülen hukuki sebebe ve somut delillere göre değişebilir.

Hukuki inceleme: Av. Ülkü Leblebicier Yükseldi
Afyonkarahisar Barosu Sicil No: 1521
Son güncelleme: 28 Temmuz 2026